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Acquisto casa: come tutelarsi

Acqistare casa implica una decisione  importante e per molti oggi è ancora un’utopia , sia per la cifra onerosa sia perché accendere un mutuo è difficile per gran parte delle persone.

Quando finalmente si riesce a trovare l’immobile adatto alle proprie esigenze, tuttavia non si è esenti da episodi sgradevoli che possono compromettere quel sogno a lungo accarezzato.

Per tale motivo è consigliabile portare avanti la compravendita con la dovuta attenzione e seguendo determinati passi.

In primis, vi è il preliminare di vendita, detto anche ‘compromesso’. Tale è il contratto con cui, tra chi vende e chi compra, viene resa obbligatoria la conclusione di una compravendita, decidendone modalità e termini. Il suo scopo è quello di impegnare le due parti per l’intero periodo in cui non è possibile effettuare una vendita immediata. La proposta d’acquisto consiste invece in un modulo che di solito viene consegnato dall’agente immobiliare e in cui l’acquirente dichiara di voler fare l’acquisto di quel bene ad un dato prezzo.

A tale dichiarazione normalmente consegue il versamento di una somma di denaro come caparra che rimarrà bloccata per l’intera durata di validità della proposta. Al perfezionamento della vendita, verrà scomputata dal prezzo finale. Nel frattempo il venditore ha per legge la libertà di valutare anche altre eventuali offerte. È quindi consigliabile fissare tempi possibilmente brevi, cercando di consegnare una somma minima, ma la scelta migliore resta il ‘preliminare’.

Per essere maggiormente sicuri che il venditore non decida di cedere il medesimo immobile ad altri, occorre trascrivere il preliminare presso un notaio.  Questo atto ha dei costi ma tiene lontani da possibili grossi problemi.

Il compromesso a regola d’arte si fa invece per escludere la possibilità che un terzo intenda impugnare, a ragione, l’atto di compravendita.  Serve quindi controllare che colui che firma il preliminare sia il vero proprietario, che esista un valido atto di acquisto, che non siano presenti ipoteche e che l’edilizia sia regolare.

Non bisogna mai dimenticare di : fissare tempi possibilmente brevi, cercando di consegnare una somma minima, ma la scelta migliore resta il ‘preliminare’.

Tuttavia, se si sta acquistando una casa in costruzione, oltre a degli indubbi vantaggi quali un risparmio sul prezzo fino al 20% , vi sono anche dei rischi da non sottovalutare, per es. il pericolo che l’impresa fallisca e il compratore perda le somme versate in anticipo.

A tal proposito è utile sapere quali sono le garanzie a disposizione del compratore e come fare per tutelarsi.

Dunque l’acquirente ha  a disposizione una serie di tutele fornite dal legislatore col dl 122 del 20 giugno 2005.

1) obbligo garanzia fideiussoria – il costruttore è obbligato a prevedere la garanzia fideiussoria sulle somme versate in acconto dall’acquirente fino al trasferimento della proprietà. Senza la garanzia, il contratto si considera nullo. Grazie ad essa, il costruttore è tenuto a restituire all’acquirente tutte le somme riscosse. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: l’acquirente può rivolgersi subito alla banca o alla compagnia di assicurazione senza dover prima tentare di recuperare il credito presso il costruttore.

2) Polizza decennale – il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa di dieci anni a garanzia del risarcimento dei danni materiali derivanti da eventuale rovina dell’immobili o da gravi difetti di costruzione. La polizza ha effetto dal momento dell’ultimazione dei lavori.

3) Contratto preliminare d’acquisto – deve contenere i dati di acquirente e venditore , l’identificazione catastale dell’immobile, la descrizione delle caratteristiche tecniche, vincoli o ipoteche, i tempi massimi di costruzione e consegna, il prezzo complessivo, le modalità di pagamento, eventuali Imprese appaltatrici, gli estremi della richiesta e del permesso di costruire e i dettagli della fideiussione.

4) Diritto di prelazione: in caso di vendita all’asta la legge garantisce all’acquirente il diritto di prelazione se la casa è adibita ad abitazione principale.

5 ) Modalità di pagamento: avvengono in base all’andamento dei lavori e il saldo totale avverrà al momento del rogito.

In estrema analisi, bisogna rifiutarsi di firmare un contratto che non prevede la fideiussione e comunque si tenga presente che, se manca la fideiussione, potete chiedere al giudice di annullare il contratto e chiedere il rimborso di quanto versato con gli interessi.

Inoltre, per completezza va detto che la legge del 2005 ha previsto un fondo di solidarietà per gli acquirenti che sono rimasti vittime del fallimento del costruttore. Ma il fondo è alimentato con una quota delle fidejussioni pagate dai costruttori che, purtroppo, sono meno del dovuto.

Qui puoi leggere il mio articolo sui diritti dei consumatori.

Avvocato Alessandra Inchingolo

Categorized: Legge
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